ההבדל בין תמא לפינוי בינוי

האם תמ"א 38/2 (הריסה ובניה) ו"פינוי בינוי" הם תהליך זהה?

התשובה לכך היא לא !

אנשים מכנים את מסלול תמ"א 38/2 (הריסה ובניה) – בכינוי "פינוי-בינוי". אך חשוב להבין שקיים שוני מהותי בין המסלולים.

אמנם בפרויקטים של תמ"א 38 או פינוי בינוי מדובר בהליך של "התחדשות עירונית" בהם מוחלפים בניינים ישנים בבניינים חדישים ומודרניים יותר.

• תכנית פינוי-בינוי – זוהי תכנית למתחם גדול או שכונה שלמה הכולל מינימום 24 יחידות דיור קיימות.
  זה משדרג ומרחיב גם את התשתית במתחם, המרחבים הציבוריים, מוסיף מוסדות קהילתיים, מבני ציבור ומשדרג את איכות החיים לרווחת כלל התושבים בשכונה החדשה.
• תמ"א 38/2 הינה תכנית מתאר ארצית ומאפשרת הריסה ובנייה של בניין בודד או מספר מבנים שנבנו לפני 1980 ואינם עומדים בתקן רעידות אדמה בהם יש פחות מ 24 יחידות דיור.

לאור זאת, יש הבדלים בזכויות שניתנות ליזם ולתמורות שניתנות לבעלי הקרקע ולכן מסלול פינוי-בינוי עדיף ליזם ולבעל הקרקע על פני תמ"א 38/2.

התנאים לפינוי בינוי:

נדרשת הסכמת בעלי הזכויות:
50% – מכל בניין או 60% מהמתחם חתומים – מאפשר להגיש תב"ע פינוי-בינוי למתחם
80% – מכלל הדירות – להגיש תביעה לחיוב דייר/ים סרבן/ים

מתחם מוכרז לפינוי-בינוי על ידי משרד השיכון, אגף התכנון ברשות המקומית מספק אישור עקרוני

מהם התמורה האפשריות לדייר

רבים שואלים איך למקסם תמורות בעסקת פינוי בינוי אך יש לזכור שהדבר הראשון הוא קבלת דירה בבניין חדש ומחוזק עומד בתקן רעידות האדמה
דירה חדשה, לרוב גדולה יותר
ממ"ד, מרפסת עד 12 מ"ר, מעלית, חנייה
פיתוח מרחבים ציבוריים

מהם התמורה האפשרית ליזם

הטבות מס וכמות יחידות הדיור – יקבעו בהתאם לבדיקה שמאית ובהתאם לתקן 21 שיגזור גם את כמות יחידות הדיור שיקבל היזם ("מכפיל").
התקן מגדיר רווח יזמי של כ-25% ביציאה לדרך (כשכל ההוצאות לרבות התמורות לבעלי הקרקע נלקחות בחשבון) –המושג "מכפיל", משמעו כמה דירות יקבל היזם על כל דירה.

היטל השבחה – קיימת אפשרות לפטור או הקלה (בהתאם לבחינת כדאיות עפ"י תקן 21)

משך תהליך פינוי בינוי:

פרויקט פינוי בינוי דורש תכנון מורכב יותר ובעיקרו שינוי תב"ע (תכנית בניין עיר) במתחם ועל-כן מסלול זה צפוי להיות ארוך יותר ולהמשך בין 5 ל- 8 שנים.

התנאים העיקריים ל- תמ"א 38/2:

הסכמות בעלי הזכויות:

80% מהדיירים חתומים – מאפשר פנייה למפקח על הבתים המשותפים לאילוץ סרבנים.

מועד היתר קיים לבניין טרום 1.1.1980 (ואינו מיועד להריסה).

אישור מהנדס כי הבניין אכן זקוק לחיזוק.

התמורה האפשרית לבעלי הקרקע:

בניין חדש ומחוזק עומד בתקן רעידות האדמה.
דירה חדשה, לרוב גדולה בעד 25 מטר (כולל הממ"ד).
ממ"ד, מרפסת עד 12 מ"ר, מעלית, חנייה.

התמורה האפשרית ליזם:

התוספת המקובלת היא 2.5 קומות אך הרשות המקומית יכולה להפחית את הזכאות מסיבות שונות.

מיסוי בהליך פינוי בינוי  –

מס שבח – פטור מלא.
מס רכישה – ישולם במלואו על דירות היזם בלבד בפרויקט.
היטל השבחה – פטור מלא (עם סייגים).

משך תהליך תמ"א 38/2:

מסלול תמ"א 38/2 פשוט יותר יחסית למסלול פינוי-בינוי. על-כן מסלול זה צפוי להיות קצר יותר ולהמשך בין 3 ל- 4 שנים.

יזם פינוי בינוי מומלץ

איצקוביץ נכסים – יזם פינוי בינוי – בחירה נכונה של יזם מקצועי תבטיח התקדמות מהירה של כל שלבי הפרויקט.
לא מומלץ לבחור בצורה אקראית ולא אחראית יזמים וחברות בניה שאינם בעלי ידע וניסיון – איצקוביץ נכסים מומחה בתחום ויסייע לכם לצלוח את הפרויקט.

כיצד משפיע הליך פינוי בינוי על איכות החיים

הבדל בין פינוי בינוי לתמ"א

אמנם יש הבדל בין פינוי בינוי לתמ"א אך בשניהם התושבים במתחמי פינוי בינוי יהנו ממראה הבניינים החדשים, בתי קפה, גני ילדים ובתי ספר, פארקים ושטחים ירוקים, אשר הופכים את העיר לתוססת ואטרקטיביות יותר
מלבד העלייה בערך הנכסים ישנה גם התגברות במשיכת תושבים נוספים לעיר.

פינוי בינוי בנתניה

פינוי בינוי ברעננה

פינוי בינוי בהרצליה

פינוי בינוי בשרון