מכירת דירות בהרצליה
איך מוכרים דירה בהרצליה ?
החלטתם שהגיע הזמן למכור את דירה בהרצליה בה אתם חיים כבר הרבה שנים?
מכירת דירה בהרצליה זה תהליך לא פשוט כלל, החל ממועד פרסום הדירה המשך בתמחור הדירה, הצגת הדירה בפני לקונים פוטנציאליים, הליך המשא ומתן והפרוצדורה החוקית של עריכת חוזה והוצאתו לפועל.
אם החלטתם לעשות את זה בעצמכם, לקחתם על כתפיכם משימה מאד לא קלה שדורשת זמן ואנרגיות ולכן אנו מסייעים לכם במספר טיפים שיקלו עליכם את המלאכה.
נניח שיש לכם את היכולת והידע שנדרש למכירת הנכס שלכם, והחלטתם לוותר על ליווי של אדם מקצועי המכיר את שוק הדירות באופן הטוב ביותר, כי אתם חושבים שתחסכו כסף יתכן ובסופו של יום לאחר שתבינו את שגיאתכם, ותגיעו למסקנה שטעיתם – חפשו משרד תיווך בהרצליה , מתווך בהרצליה שהכי מתאים לכם ותמצאו שזה השתלם לכם מאוד כלכלית ובנוסף תחסוך לכם המון זמן וכאבי הראש.
בדיקת מצבו החוקי של הנכס בהרצליה –
כדי לדעת מהו מצבו החוקי של הנכס יש לבדוק זאת בנסח טאבו.
לשכת רישום המקרקעין (טאבו) מאגדת מידע אודות הסטטוס החוקי של הנכסים ולכן חשוב להפיק נסח טאבו עדכני על מנת לוודא, כי רישום זכויות הבעלות (או החכירה) שלכם בדירה הוא תקין, וכי אין בו בעיות כל שהן (למשל: ‘טעויות סופר’ בפרטי הזיהוי שלכם, הערה ו/או עיקול שלא ידעתם עליהם, וכדומה).
כיום, ניתן להנפיק נסח טאבו אונליין באופן פשוט ומהיר באתר הממשלתי של אגף רישום והסדר מקרקעין (כרוך בתשלום אגרה).
לצורך הפקת נסח טאבו, יש לדעת את מספרי הגוש והחלקה של הדירה, אותם תוכלו למצוא במסמכי רכישת הדירה (שבוודאי שמורים אצלכם), בטופס חשבון ארנונה, או באמצעות איתורם באינטרנט (קיימים מספר מנועי חיפוש למציאת מספרי גוש וחלקה לפי כתובת הנכס).
-
פרסום דירה למכירה בהרצליה
כשאנחנו קונים מוצר כלשהו, אנחנו מונעים מרגש ורק אחר כך מצדיקים את הקנייה רציונלית (שכלית) כלומר, הדברים שכדאי לנו לכתוב עליהם במודעה צריכים לעורר את הרגש של הקונה לפני שמתחילים לדבר איתם על נתונים יבשים.
לדוגמה:
כשמפרסמים דירה למכירה כדאי להצהיר על המכירה תחת מדור דירות למכירה בהרצליה , לשתף את הכיף של לגור באותה דירה הרבה לפני שאנחנו חושבים איזה גודל וכמה חדרים יש בה. לכן, בכל הפרסומות לדירות, יתארו תחילה את חווית המגורים באותה דירה ורק בסוף את המפרט הטכני שלה.
כמה יעלה לכם למכור דירה?
ההוצאות העיקריות העומדות בפניכם בעת מכירת דירה בהרצליה הן מיסים והיטלים, תשלום לאנשי מקצוע המלווים את עסקת המכירה,
חשוב לדעת מהן ההוצאות הצפויות לפני מכירת הדירה כי אתם רוצים לדעת מראש כמה כסף יישאר לכם “ביד” מהמכירה.
אם אינכם זכאים לפטור ממס שבח, אזי באמצעות תכנון מס מוקדם ניתן לבחון חלופות, אשר לעתים יכולות לחסוך לכם הרבה מאוד כסף.
לעיתים גם הוצאות שיפוץ הנכס הנמכר, הוצאות הובלה ועוד, אך כאן נתמקד בשני סוגי ההוצאות הראשונים והעיקריים.
מיסים והיטלים שחלים על המוכר:
-
מס שבח
מס שבח הוא מס המשולם למדינה בגין הרווח מאז מכירת דירה.
את מס השבח יש לשלם תוך 60 יום מהמכירה, ויש להביא זאת בחשבון.
החל משנת 2014 עודכנו תקנות המס וכיום חייבים במס מוכרי דירה שנייה/נוספת.
המס עומד על שיעור של 25% מן הרווח אשר גלום בהפרש שבין המחיר בו רכשתם את הדירה למחיר בו תמכרו אותה (להוציא הוצאות כגון: שכ"ט עו"ד ושכ"ט מתווך, הוצאות רכישה והשבחה לרבות שיפוץ ועוד).
היות והסכום עלול להיות משמעותי, מומלץ להיוועץ ביועץ מס המתמחה במיסוי מקרקעין ולקחת הוצאה זו בחשבון כאשר בוחנים את כדאיות העסקה.
-
היטל השבחה
זהו היטל אותו תשלמו לרשות המקומית (עיריית הרצליה) בגין השבחה שחלה על הנכס כתוצאה מפעולת הרשות ועל רקע החלטות של ועדות הבנייה השונות.
גובהו של היטל השבחה הוא מחצית מערך ההשבחה.
ערך ההשבחה נקבע על ידי שמאי מקרקעין של הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה, אך לכם כבעלי הנכס עומדת זכות ערעור על הסכום שנקבע ולהזמין שמאי מקרקעין מטעמכם שיגיש חוות דעת כנגד זו של הרשות המקומית.
ניתן לברר בעירייה את גובה ההיטל הצפוי.
שכר טרחה / עמלה לאנשי מקצוע המלווים את העסקה
-
עורך דין נדל"ן
תשלום העמלה לעורך הדין המייצג אתכם בעסקת המכירה מנהל בשמכם מו"מ משפטי מול הרוכש או עורך הדין המייצג אותו, ולוקח חלק בעסקה על כל שלביה עד להשלמתה המלאה ורישום העברת הזכויות ע"ש הרוכש.
גובה העמלה נקבע לרוב באופן יחסי לשווי הנכס הנמכר ובהתאם למומחיותו וניסיונו של עורך הדין.
על פי חוק המקרקעין, עסקאות נדל"ן מחייבות הסכם מכירה / קנייה בכתב.
עורך דין מטעמכם יערוך את הסכם המכר או ישלח הערות על נוסחו ויבטיח כי הזכויות המועברות, תנאי העברתן והתמורה להן מנוסחים היטב.
-
מתווך נדל"ן בהרצליה
מתווך נדל"ן מקצועי בהרצליה מכיר את האזור והסביבה בה מצוי הנכס אותו תרצו למכור ומסוגל לסייע לכם במכירתו מהר יותר.
מתווך מנוסה גם ידאג שתקבלו עבור הנכס שלכם את התמורה המקסימלית וכן יחסוך לכם זמן רב במענה למתעניינים ובאיתורם.
תיווך נדל"ן
המתווך יודע לאתר רוכשים פוטנציאלים, יספק מידע ראשוני לאותם קונים בטרם יגיעו לבחון את הדירה, ישקיע מזמנו בפרסום הדירה, יחבר בין המוכר לקונה וישתדל לגשר על הפערים שקיימים בינכם כדי להוציא את העסקה לפועל.
בחוק המתווכים לא נקבע סכום עמלת תיווך אך הנוהג הינו אחוז מסוים הנגזר מסכום המכירה בתוספת מע"מ.
-
חריגות בנייה או חריגות שימוש
אם בדירה קיימות תוספות בניה בלתי חוקיות, כלומר, בנייה שלא נתקבל לגביה היתר בניה כדין, חשוב להסדיר את הנושא מבעוד מועד.
בנוסף, יש לבדוק את הנושא של שימושים חורגים בדירה, ככל שהיו ו/או ישנם למשל – אם הדירה שימשה למגורים או לעסק.
מעמד החתימה על החוזה:
במעמד חתימת חוזה מכירת דירה, על הקונים לשלם למוכר מקדמה על חשבון העסקה.
הקפידו לוודא שהחוזה קובע שמסירת החזקה בדירה לידי הקונים, לא יתבצע טרם קבלת התשלום האחרון בפועל.
יש להקפיד לקבל תשלום זה בצ’ק בנקאי, או בהעברה בנקאית (זה”ב).
כ"כ יש לוודא שמועד מסירת הנכס אכן ייושם, שאין שינוי במצב הדירה.
אופן קבלת תשלומים
הליך קבלת הכספים צריך לעבור דרך בנק ולכן מומלץ בהעברה בנקאית. לכל תשלום אותו תקבלו מאת הקונים תמורת הדירה יש לתת להם אישור קבלה ולציין את תאריך התשלום בכתב, לצלמם ולשמור את האישורים הללו.
סיום תהליך מכירת דירה בהרצליה
את תהליך המסירה של הדירה והעברת המפתח מהמוכר לקונה יש לעשות לאחר מילוי כל התנאים שפורטו בחוזה המכירה.
כחלק מתהליך המסירה יש לבצע העברת זכויות בעיריית הרצליה , מים, חשמל וגז.
וודאו כי עורך הדין של הקונים אמנם ביצע בפועל את העברת הזכויות על הדירה על שם הקונים בטאבו.
הקפידו לשמור את כל המסמכים הקשורים במכירה במקום בטוח לעת הצורך.
בשעה טובה ומוצלחת.
