זכות לדירה

מחירי הדירות בישראל עולים משנה לשנה, ורבים מחפשים דרכים להוזיל עלויות כשאחת הדרכים לעשות זאת באמצעות רכישת זכות לדירה במסלול יזמות והשקעה – רכישת זכות לדירה על קרקע שנמצאת בהליכי שינוי ייעוד.

מהי זכות לדירה? מהם היתרונות והחסרונות, מהם הבדיקות שחייבים לבצע טרם ביצוע רכישת זכות לדירה וממה להיזהר לפני ביצוע רכישה שכזו. אם רכישת זכות לדירה משתלמת?

פירוש הביטוי זכות לדירה

נקודת הנחה בסיסית וכלל אצבע בעת רכישת זכות לדירה – הקרקע שאותה רוכשים אינה זמינה לבנייה בשלב הרכישה למרות שהיא מצויה באזור המיועד למגורים אך יתכן ובתוכנית בנין עיר (תב”ע) היא כלולה עתידית לבניה וזאת אם היא אכן תופשר על ידי המדינה ותזכה בכל היתרי הבניה הנדרשים ואז תתאפשר בניה של דירה בהיקף שצוין בזכויות הרכישה.
מכאן, זכות לדירה איננה דירה, אלא רכישת קרקע בתקווה שיועדה למגורים.

האם כדאי לרכוש זכות לדירה?

רכישת זכות לדירה שונה מקניית דירה. היא יותר עסקת השקעה לטווח רחוק, עם פוטנציאל למימוש וקבלת תשואה לצד סיכון כאשר כרוכים בה הוצאות רבות נוספות ויש שטחים שלא יופשרו לעולם.
מצד אחד כל עוד הפוטנציאל לא מומש – הקרקע שנרכשה אינה מניבה כל הכנסה.
מצד שני במידה והקרקע אכן תאושר בעתיד לבניה, ערכה יעלה ואז הרוכש יוכל לבחור אם למכור את הקרקע במחיר גבוה ממחיר הקניה ולקבל תשואה יפה (חלים מיסים) או לממן פרויקט בניה שיביא בסופו נכס למגורים.

זוהי השקעה ספקולטיבית בין הסיכונים יש לקחת בחשבון שקיימת גם אפשרות שעד להפשרה יעבור זמן רב או שהקרקע לא תזכה לאישורים הנדרשים למימוש זכות לדירה ולא תופשר ואז שוויה של הקרקע עלול לרדת.

סכנת הפקעה – כל שינוי ייעוד משמעותו לקיחת חלק מהקרקעות לטובת – שבילי גישה, מעברים, שטח ציבורי פתוח, מדרכות, ועוד כשהמשמעות של זה עלולה להיות גריעה של כ 30-50% מהשטח שרכשתם.

קבוצת רכישה

קבוצות רכישה היא התארגנות שאינה מוסדרת באמצעות חוק (קיימת הצעת חוק), וכאן נוצרה סיטואציה בה יזמים עלולים להטיב עם עצמם יותר מאשר להטיב עם הרוכשים.
קבוצת רכישה היא פרויקט יזמות בו מתאגדת קבוצת אנשים ליצירת כוח קניה חזק יותר, יחד הם לוקחים יועצים, ייעוץ משפטי של עורכי דין ויועץ מס ורוכשים בעלות על קרקע במטרה לבנות עליה בעתיד בניין משותף בו כל אחד מן הרוכשים ממש את זכויות הבניה על פי חלקו היחסי תוך מימון משותף וחסכוני יותר של רכישת הקרקע, עלויות הבינוי והעלויות הנלוות.
מיזם עסקי של קבוצת רכישה כרוכה בלקיחת סיכונים כגון העובדה שאין הגנה או פיצוי במקרים שבהם מגן חוק המכר בעת רכישת דירה.
הגורמים המשפיעים החשובים במיזם מסוג זה הם חברי קבוצת הרכישה, העומד בראשו והיזם / קבלן אשר אחראים על ניהול וביצוע הפרויקט.
מארגן קבוצת הרכישה צריך להיות אדם מקצועי, אחראי, אמין ומנוסה.
את הקבלן המבצע בוחרים לאחר סיום רכישת הקרקע.

מה חשוב לבדוק ומה להיזהר בעת רכישת זכות לדירה?

יש לבדוק היטב את ייעוד הקרקע והאם היא קרקע מופשרת אשר המדינה קבעה את ייעודה כקרקע למגורים וחלילה לא קרקע לא מופשרת שיועדה לחקלאות ואין לדעת אם אי פעם תופשר למרות שיש מקרים בהם קרקעות עוברות הליך של שינוי ייעוד אך זה כבר עניין לאלת המזל.
לבדוק שהקרקע מיועדת להפשרה למגורים ולבדוק את זכויות הבנייה המוקנות לה.
דבר נוסף שמומלץ לבדוק זה את הבעלות – האם הקרקע היא פרטית וניתנת להעברה בטאבו, לוודא שאין חובות או שעבודים על הקרקע ושהיא נקייה מכל מניעה.
לוודא שהמוכרים הם בעלי זכויות חוקיות בקרקע ואם מדובר ברכישה דרך חברה אז לוודא שהם חברה אמינה ויציבה.

עלויות הכרוכות ברכישת זכות לדירה:

עלות הקרקע , מס רכישה, מס שבח בגין השבחת קרקע, מס רווחי הון, אגרות והוצאות משפטיות.

למה כדאי להיעזר במומחים בעת רכישת זכות לדירה?

החוקים בתחום הנדל”ן הם מסובכים וכי מי שאין לו הבנה בתחום יתקשה מאוד להשקיע בחכמה. כדאי לכם לפנות אל מומחים בתחום אשר יסייעו לכם ויעזרו לכם לבצע את ההשקעה הטובה ביותר שיש.
ככל שהמומחה יהיה יותר אמין כך הוא יבצע עבודה יותר טובה על כן אנחנו מציעים לכם לדבר עם איצקוביץ נכסים, לשמוע ממנו , לקבל עליו המלצות ולהמנע מטעויות שעלולות להיגרם.